Mercado imobiliário expansão ou bolha

Em seu manual de macroeconomia, Oliver Blanchard, um dos principais economistas da atualidade discute o conceito de bolhas especulativas no capítulo 15, página 295 ele define este processo como o ato de um investidor que compra um ativo financeiro independente do seu valor fundamental, ou seja, realiza o negócio sem considerar a capacidade de receber dividendos nos períodos futuros provenientes deste investimento.

Neste caso há um nítido descolamento entre o preço de um título ou ação da sua capacidade de gerar divisas ao seu proprietário, a aquisição do ativo se dá exclusivamente graças a expectativa de revenda a curto prazo por um preço maior, cria-se uma ciranda onde a tendência de valorização destes ativos despertam o chamado “efeito manada” de Keynes e atraindo pequenos investidores desprovidos de informações a respeito do negócio colaborando com este processo.

A grande questão é que mais cedo ou mais tarde as bolhas estouram, e ao estourarem o processo de ajuste para o reequilíbrio nos mercados inflados são traumáticos para as partes envolvidas não que haja desvalorização dos ativos, mas que a supervalorização recorrente nos períodos passados causavam uma ilusão nos agentes no sentido de inflarem o valor nominal da sua riqueza.

No Brasil, e em Uberlândia, talvez possamos enquadrar algumas destas características á realidade imobiliária, a expansão da renda e do crédito proporcionou por um lado um ciclo positivo para que milhares de pessoas alcançassem o sonho da casa própria e assim pudessem viver de maneira mais digna e ampliar a sua cidadania, o ciclo virtuoso respingou ainda no setor de construção civil colaborando com o processo de crescimento econômico e com a ampliação do volume de empregos durante todo este tempo, estes são sinais positivos nítidos do aquecimento do mercado imobiliário.

Por outro lado parece nítido que este processo todo incentivou um comportamento oportunista de alguns agentes que dispuseram parte de suas poupanças para alavancar o preço dos imóveis sem a intenção de ampliar seus rendimentos, iniciando desta forma a mencionada ciranda.

Ainda analisando o comportamento de alguns aluguéis na economia brasileira, temos o efeito bolha ás avessas, se no caso convencional das bolhas há uma valorização do preço dos ativos que não é compensada pela capacidade do ativo em gerar dividendos, no caso imobiliário temos um efeito peculiar, o sobreaquecimento irreal dos preços imobiliários respingaram sobre o preço dos aluguéis de imóveis produtivos estão se elevando acima de qualquer outro ativo na economia, o resultado disto é visível independente das estatísticas, áreas comerciais ociosas, rotatividade de empresas no mesmo imóvel além da explosão de placas do tipo “Passo o ponto” que se vê por toda a parte, sobretudo em regiões mais valorizadas.

Estes sinais entretanto estão se esgotando e é possível que já em 2015 os preços de casas e os valores de aluguéis cedam, quem adquiriu o bem com a intenção de usufruí-lo não sentirá os impactos, quem entretanto está contribuindo para o inchaço da bolha talvez perderá um pouco, não muito, pois embora inflado o mercado imobiliário, o crescimento demográfico permite que haja sempre elevações de demanda, dado que o espaço físico não se amplia, mas é possível que a curto prazo os preços respondam ao ajuste das forças de mercado.

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