Embora ainda não seja um consenso entre os economistas, a sobrevalorização dos ativos imobiliários em Uberlândia e no Brasil, sinalizam para a formação de uma bolha. O conceito de bolha ocorre quando os investidores adquirem um ativo pensando em revendê-lo futuramente a um preço maior, e não pela taxa de retorno gradual que este ativo – no caso dos imóveis, os aluguéis – podem oferecer ao longo do tempo, com isto, o investimento assume um caráter cada vez mais especulativo.
Olhando para isto, assistimos o maior espetáculo de valorização imobiliária da história do Brasil, o dinheiro nitidamente não vale mais nada quando se fala em adquirir a casa própria, menos ainda quando se pensa em alugar um imóvel para montar um negócio próprio, causando um conflito distributivo perverso onde a elevação de aluguéis achata a margem de lucro das empresas inibindo novos investimentos.
Fala-se em bolha, por que muito do crescimento da demanda por imóveis se deu não por via da elevação da renda, mas sim por via da expansão do crédito, de acordo com o banco central é de 2% do PIB, que embora muito aquém dos países desenvolvidos Alemana 28%, EUA 68%, é concentrado em um único banco, a Caixa Econômica Federal, podendo causar, portanto, riscos á instituição caso ocorra no ano seguinte o achatamento da renda com a persistência inflacionária elevando o custo de vida e rebatendo em inadimplência.
Por hora, a sobre oferta imobiliária ainda não rebateu nos preços praticados pelo mercado, talvez ainda haja um vestígio expectacional neste efeito, o fato é que a demanda por imóveis não continuará crescendo para ocupar no médio prazo a ociosidade existente, em Uberlândia estima-se que haja 50 mil terrenos vagos, fora casas, apartamentos e imóveis comerciais ociosos, seria necessário que a demanda por imóveis aumentasse além da oferta em 5000 moradias por ano para que em 10 anos não houvesse mais ociosidade, portanto um cenário improvável.
O fato curioso é que o preço, elemento que equilibra a oferta e a demanda ainda não começou a cair, muito embora isto deva acontecer em breve, com esta ociosidade observada.
Ainda em Uberlândia, podemos constatar a formação de uma bolha através dos dados da arrecadação municipal, em 2004, a arrecadação do IPTU foi de aproximadamente R$15 milhões, enquanto do ITBI – imposto sobre transferência de imóveis – foi de R$10,5 milhões, já em 2008 a arrecadação se inverteu passando o ITBI a ter mais relevância na arrecadação R$25 milhões contra R$21,5 milhões do IPTU, e esta tendência existe até hoje, com alargamento de R$46 milhões contra R$30.
Estes dados nos bastam para constatar a formação de uma bolha, uma vez que a elevação pura e simples do ITBI, não configura um crescimento em transações com imóveis novos, o que seria verificado por uma elevação proporcional na arrecadação do IPTU que não ocorreu. A elevação na arrecadação do ITBI nos mostra que um mesmo imóvel está trocando de proprietário em uma velocidade mais rápida, motivada evidentemente em acumulação de ganhos especulativos, ou seja, bolha.
Portanto em pouco tempo podemos esperar 1 – possível dificuldade financeira da Caixa com a inadimplência nos financiamentos pela elevação inflacionária, e 2 – possível queda no preço de venda e aluguéis dos imóveis equilibrando o mercado imobiliário pelo esfriamento da demanda via restrição ao crédito.
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